Księgowość firmy deweloperskiej, księgowość w firmie deweloperskiej i ceny biur rachunkowych
Księgowość firmy deweloperskiej w biurze rachunkowym kosztuje zwykle od 880 do 1 680 PLN netto miesięcznie dla spółki celowej z o.o. z jedną inwestycją i do 30 dokumentów, 980 do 1 860 PLN dla spółki z dwoma pracownikami i 1 680 do 3 090 PLN dla dewelopera ze 120 dokumentami i pięcioma osobami w zespole. Cenę podnoszą przede wszystkim liczba inwestycji prowadzonych równolegle, rozliczanie kosztów budowy na lokale i VAT od zaliczek nabywców. Ustaw parametry swojej firmy poniżej, zobacz widełki i wyślij jedno zapytanie do biur, które już prowadzą deweloperów.
Bez opłat dla firm. Twoje dane widzą tylko biura, które sam wybierzesz.
Policz koszt księgowości swojej firmy deweloperskiej
Kalkulator ma już ustawioną spółkę z o.o. z VAT, 50 dokumentów, 2 osoby i branżę budownictwo, do której biura zaliczają deweloperów. Zmień liczbę faktur od wykonawców i liczbę pracowników, a widełki przeliczą się od razu, bez zapisu.
Twój wynik
Uzupełnij formę prawną i liczbę dokumentów, a policzymy widełki.
Twój wynik
Te parametry wymagają indywidualnej wyceny. Wyślij zapytanie do biur, a policzą cenę pod Twoją firmę.
do PLN netto miesięcznie
| Twój wynik | Szacowany koszt obsługi |
|---|---|
| Razem |
Czego szukać w biurze
Pytania na pierwszą rozmowę
- Ile firm o mojej formie prawnej i z mojej branży obsługujecie dziś?
- Kto konkretnie będzie prowadził moje sprawy i jak się z nim kontaktuję?
- Do którego dnia miesiąca mam dostarczyć dokumenty?
- Co jest w cenie, a co rozliczacie osobno?
- Jaką sumę ubezpieczenia OC ma biuro?
- W jakim programie prowadzicie księgi i czy mam do niego podgląd?
Do jakich biur wysłać zapytanie
Brief trafi wyłącznie do biur, które obsługują Twoją formę prawną i branżę. Dostanie go najwyżej tyle biur, ile wybierzesz. Po potwierdzeniu adresu dostajesz mailem listę dopasowanych biur z profilami i cenami. Zaznaczasz, które mają dostać brief, najwyżej tyle, ile ustawisz tutaj.
Brief zapytania
Podgląd tekstu, który dostaną biura dopasowane do Twoich parametrów:
Widełki liczymy z typowych stawek rynkowych dla podanych parametrów. Zobacz, jak liczymy widełki.
Czym księgowość w firmie deweloperskiej różni się od firmy budowlanej
Firma budowlana sprzedaje robotę. Deweloper sprzedaje gotowy lokal, na który przez dwa albo trzy lata wydaje pieniądze z kredytu i z wpłat nabywców, zanim zaksięguje pierwszy przychód. Przez cały ten czas koszty budowy nie trafiają w wynik, tylko czekają na bilansie jako produkcja w toku albo zapasy lokali. Biuro, które księguje każdą fakturę generalnego wykonawcy prosto w koszty miesiąca, pokaże stratę w latach budowy i ogromny zysk w roku sprzedaży, a przy kontroli nie obroni ani jednego, ani drugiego. Deweloper potrzebuje biura, które ogarnia:
- rozliczanie kosztów na inwestycje, etapy i poszczególne lokale według klucza powierzchni użytkowej albo wartości,
- moment rozpoznania przychodu przy akcie przenoszącym własność albo przy protokole wydania lokalu,
- VAT od zaliczek i rat nabywców płaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- stawki 8 i 23 procent w jednej inwestycji: mieszkania, lokale usługowe, miejsca postojowe i komórki,
- odsetki od kredytu budowlanego doliczane do kosztu wytworzenia w czasie budowy,
- spółki celowe, czyli osobną spółkę z o.o. albo spółkę komandytową na każdą inwestycję, i przepływy między nimi.
KSR 8, koszty budowy i przychód ze sprzedaży lokali
Działalność deweloperską w księgach rachunkowych opisuje Krajowy Standard Rachunkowości nr 8. W praktyce oznacza to, że koszty zakupu gruntu, projektu, pozwoleń, robót budowlanych, nadzoru i odsetek od kredytu zbiera się na koncie produkcji w toku osobno dla każdej inwestycji. Po oddaniu budynku do użytkowania koszt przechodzi na lokale gotowe do sprzedaży, a w wynik trafia dopiero przy sprzedaży konkretnego mieszkania, w wysokości przypisanej do niego części kosztów.
Po stronie CIT działa to podobnie. Koszty bezpośrednio związane z przychodem potrąca się w roku, w którym powstał przychód z danego lokalu, więc biuro musi umieć wskazać, ile kosztowało mieszkanie numer 14 na drugim piętrze. Wpłaty nabywców przed przeniesieniem własności nie są przychodem podatkowym, ale od każdej z nich powstaje obowiązek w VAT.
| Profil dewelopera | Najczęstsza forma | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Osoba fizyczna budująca kilka domów na sprzedaż | JDG, KPiR, podatek liniowy 19% | Remanent budów w toku na koniec roku, VAT 8% do 300 m² domu |
| Spółka celowa z o.o. na jedną inwestycję | Pełna księgowość, CIT 9 albo 19% | KSR 8, koszty na lokale, VAT od zaliczek |
| Grupa spółek celowych z komplementariuszem | Pełna księgowość w każdej spółce | Pożyczki wewnątrz grupy, ceny transferowe, sprawozdania |
| Deweloper z lokalami usługowymi i garażami | Pełna księgowość | Proporcja kosztów, stawka 23% poza budownictwem mieszkaniowym |
VAT od lokali, zaliczek i miejsc postojowych
Sprzedaż mieszkań do 150 m² powierzchni użytkowej i domów jednorodzinnych do 300 m² mieści się w budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym, więc ma stawkę 8 procent. Nadwyżka powyżej tych limitów, lokale usługowe i część miejsc postojowych idą ze stawką 23 procent. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania każdej zaliczki, także tej wpłaconej na rachunek powierniczy, więc biuro wystawia fakturę zaliczkową albo ewidencjonuje wpłatę osoby prywatnej w tym samym miesiącu.
Druga strona to zakupy. Faktury od podwykonawców na roboty budowlane z załącznika 15 ustawy o VAT powyżej 15 000 PLN brutto wymagają podzielnej płatności, a od 2026 roku faktury przechodzą przez KSeF, więc biuro powinno pobierać je z systemu. Deweloper, który sprzedaje mieszkania ze stawką 8 procent i lokale usługowe ze stawką 23 procent, odlicza VAT z faktur wspólnych dla całego budynku w pełnej wysokości, bo obie sprzedaże są opodatkowane, ale biuro musi mieć rozpisane koszty na lokale, żeby policzyć marżę każdej części.
Lokale sprzedają się szybciej, gdy oferta ma dobre zdjęcia. Wielu deweloperów zamawia profesjonalne zdjęcia inwestycji i mieszkań pokazowych przed startem sprzedaży, a fakturę za sesję biuro dolicza do kosztów sprzedaży, nie do kosztu budowy.
Ile kosztuje księgowość firmy deweloperskiej
Cena zależy od formy prawnej, liczby dokumentów i liczby pracowników. Deweloperka jest dla biur branżą wymagającą dodatkowej wiedzy, dlatego nasz kalkulator dolicza do księgowości 10 do 20 procent, tak jak przy firmach budowlanych. Poniżej pięć typowych firm policzonych według tych samych stawek, których używa kalkulator na górze strony.
| Firma deweloperska | Widełki PLN netto miesięcznie |
|---|---|
| Osoba fizyczna budująca domy, podatek liniowy, VAT, 30 dokumentów | 280 do 540 |
| Spółka celowa z o.o., VAT, 30 dokumentów, bez pracowników | 880 do 1 680 |
| Spółka z o.o., VAT, 50 dokumentów, 2 pracowników | 980 do 1 860 |
| Spółka z o.o., VAT, 120 dokumentów, 5 pracowników | 1 680 do 3 090 |
| Spółka z o.o., VAT, 200 dokumentów, 10 pracowników | 1 930 do 3 540 |
W czwartym przykładzie składa się to tak: pełna księgowość do 200 dokumentów 1 300 do 2 200 PLN z VAT i JPK w cenie, kadry i płace pięciu osób 250 do 450 PLN, dopłata branżowa 130 do 440 PLN. Grupa kilku spółek celowych płaci ten abonament osobno za każdą spółkę, choć biura często dają rabat za całą grupę. Zasady wyceny dla wszystkich form prawnych opisujemy na stronie cennik biur rachunkowych, a zakres ksiąg handlowych na stronie pełna księgowość.
Osobno biura liczą zwykle sprawozdanie finansowe, dokumentację cen transferowych przy pożyczkach między spółkami, rozliczenie inwestycji po oddaniu budynku i przejęcie ksiąg w trakcie budowy. Zapytaj o te pozycje, zanim porównasz dwie oferty.
Jak wybrać biuro rachunkowe dla firmy deweloperskiej
Zadaj biuru kilka pytań, które szybko pokazują, czy zna deweloperkę:
- Ile inwestycji deweloperskich prowadzicie teraz i czy to osiedla, czy pojedyncze domy?
- Jak rozliczacie koszty wspólne budynku na lokale i gdzie zapiszecie ten klucz?
- W którym momencie rozpoznajecie przychód ze sprzedaży lokalu?
- Jak ewidencjonujecie wpłaty nabywców na rachunek powierniczy i składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
- Czy prowadzicie grupy spółek celowych i przygotowujecie dokumentację cen transferowych?
- Czy odsetki od kredytu budowlanego doliczacie do kosztu wytworzenia?
Jeśli obecne biuro nie odpowiada na te pytania konkretnie, przeczytaj, jak zmienić biuro rachunkowe w trakcie roku bez przerwy w rozliczeniach. Ceny i obowiązki samej spółki celowej znajdziesz na stronie księgowość spółki z o.o., a jeśli sam budujesz albo prowadzisz generalne wykonawstwo, porównaj zakres na stronie księgowość firmy budowlanej. Grupy oparte na spółce komandytowej opisujemy we wpisie o księgowości spółki komandytowej.
Księgowość firmy deweloperskiej kosztuje zwykle od około 880 do 1 680 PLN netto miesięcznie dla spółki celowej z o.o. z jedną inwestycją, 980 do 1 860 PLN przy dwóch pracownikach i 1 680 do 3 090 PLN przy 120 dokumentach i pięciu osobach. Każda spółka celowa ma osobny abonament.
Spółka z o.o. i inne spółki kapitałowe zawsze prowadzą pełną księgowość. Osoba fizyczna albo spółka jawna osób fizycznych, która buduje kilka domów na sprzedaż, może zostać przy podatkowej księdze przychodów i rozchodów do 2 mln euro przychodu rocznie, ale na koniec roku wycenia budowy w toku w remanencie.
Mieszkania do 150 m² i domy jednorodzinne do 300 m² powierzchni użytkowej mają stawkę 8 procent. Nadwyżka powyżej tych limitów, lokale usługowe i miejsca postojowe sprzedawane osobno mają zwykle stawkę 23 procent. VAT powstaje od każdej zaliczki nabywcy, w miesiącu, w którym wpłynęła.
Przychód powstaje przy przeniesieniu własności lokalu, czyli przy akcie notarialnym, albo przy wcześniejszym wydaniu lokalu nabywcy. Wpłaty przed tym momentem są zaliczkami, a koszty budowy czekają na bilansie jako produkcja w toku albo lokale gotowe do sprzedaży.
Spółka celowa to osobna spółka założona na jedną inwestycję, najczęściej sp. z o.o. albo spółka komandytowa. Ma własne księgi, VAT i sprawozdanie, więc biuro prowadzi ją jak odrębnego klienta. Opłaca się oddać całą grupę jednemu biuru, które widzi pożyczki i rozliczenia między spółkami.
Wybierz biuro, które prowadzi już inwestycje mieszkaniowe, zna KSR 8, rozlicza koszty na lokale i VAT od zaliczek. Opisz swoją firmę w naszym formularzu, a brief trafi do najwyżej 5 biur z doświadczeniem w budownictwie, których wyceny porównasz w jednym miejscu.
Znajdź biuro, które zna KSR 8, zaliczki nabywców i spółki celowe
Opisz swoją firmę: formę, liczbę inwestycji, faktur od wykonawców i pracowników. Brief trafi do najwyżej 5 biur, które sam wybierzesz, a wyceny porównasz w jednym miejscu. Bez opłat dla deweloperów.